CLASSE ENERGETICA SBAGLIATA E RISARCIMENTO DANNI

Una classe energetica sbagliata può comportare danni sia per l’acquirente sia per il venditore, vediamo dunque quali responsabilità possono avere i vari soggetti coinvolti.

1) IN CASO DI DOLO NELL’ATTRIBUZIONE DI UNA CLASSE ENERGETICA SBAGLIATA O FALSA

Supponiamo che un costruttore e/o un venditore di un immobile si mettano d’accordo con il certificatore energetico affinché venga attribuita all’immobile una classe energetica più alta, anche di due o più classi energetiche in più, rispetto a quella reale, e che questa “errata” o falsa attribuzione non risulti legittima alla luce di oggettive valutazioni tecniche.

In tal caso, il soggetto acquirente risulta chiaramente danneggiato dalla falsa certificazione energetica per il fatto che consumerà molto di più per il riscaldamento e per il raffrescamento dell’immobile che ha acquistato.

E’ una Classe Energetica Sbagliata? … purtroppo non sempre è così semplice accorgersi che la classe energetica con cui viene messa in vendita una casa è errata.

Si può dunque ipotizzare una responsabilità solidale sia del certificatore sia di chi ha commissionato la certificazione, ovvero il costruttore o venditore, che può sfociare addirittura in un’accusa in abito penale di truffa vera e propria nella compravendita dell’immobile. Infatti è certo che una casa in classe più alta vale molto di più sia per via dei risparmi che ne conseguono sia per il miglior confort abitativo.

Ma il dolo si può compire anche in altri modi. Per esempio, alcuni costruttori o mediatori immobiliari mostrano fugacemente agli acquirenti una fotocopia di una certa classe energetica, ma solo quando poi si arriva alla firma degli atti di compromesso o notarile l’acquirente scopre che la classe reale è diversa da quella che gli era stata prospettata: in tal caso, se l’acquirente non è in grado di dimostrare di essere stato raggirato, difficilmente potrà far valere le sue ragioni, quindi meglio controllare sempre prima il Catasto Energetico e controllare i dati dell’immobile che si sta per acquistare.

2) LA RESPONSABILITÀ CONTRATTUALE PER COLPA IN CASO D’ERRORE NELLA CORRETTA ATTRIBUZIONE DELLA CLASSE ENERGETICA

Se è vero che attribuire a un immobile – per errore o, peggio, per dolo – una classe energetica superiore a quella reale espone il venditore o costruttore ad un doppio rischio di vedersi commissionata una multa salata e di subire un’azione legale da parte dell’acquirente danneggiato (ad es. un’acquirente che ha pagato per una classe B e si ritrova una C o una D può pretendere d’esser risarcito), è anche vero che pure l’eccessiva “prudenza” può portare dei guai a un certificatore energetico.

Infatti, supponiamo che certifichi in classe G una casa che invece è di classe E, che poi la casa venga venduta al prezzo di una classe G ma che in seguito il vecchio proprietario scopra che tutti gli altri appartamenti dello stesso stabile sono stati classificati in classe E.

Pertanto, a quel punto il committente della certificazione energetica può rivalersi in sede civile nei confronti del certificatore per il mancato guadagno conseguito a causa dell’attribuzione di una classe più bassa rispetto a quella che gli sarebbe spettata: infatti, il certificatore si era assunto una responsabilità contrattuale nei confronti del committente, il vecchio proprietario, di redigere una certificazione energetica reale, in questo caso il danneggiato è il venditore invece dell’acquirente.

E’ in dubbio comunque che le maggiori contestazioni arrivano dagli acquirenti che si vendono costretti, in presenza di una certificazione o classe energetica sbagliata o falsa , non solo a paga un prezzo più alto l’immobile, ma anche a sostenere costi d’esercizio del riscaldamento e del raffrescamento maggiori di quanto si attendevano.

La certificazione energetica è un documento che è obbligatorio allegare all’atto e dunque fa parte integrante dei patti di compravendita. La certificazione o classe energetica sbagliata comporta un vizio dell’immobile in quanto si è venduto qualcosa di diverso da quanto dichiarato.

Giuridicamente si configura come una vendita aliud pro alio (ndr: credevo di comprare una cosa ed ora scopro che è un’altra). Nella compravendita, si intende “quando viene consegnato un bene completamente diverso da quello pattuito”1. In tale circostanza il compratore non è tutelato solo con le azioni per vizio, ma anche in base ad un ordinaria azione di risoluzione contrattuale o, in alternativa, tramite l’azione di esatto adempimento, non trovando applicazione l’art. 1495 c.c. e i termini di prescrizione e decadenza in esso previsti.

L’orientamento giurisprudenziale prevalente distingue la consegna di una cosa diversa rispetto alla così detta mancanza di qualità o presenza di vizi costruttivi.

Tra le più recenti sentenze in tal senso si ha ad es. la, Cass. civ., Sez. II, 31/03/06, n. 76305, secondo la quale ricorre l’aliud pro alio non solo quando il bene sia totalmente difforme da quello dovuto e tale diversità sia di importanza fondamentale e determinante nella economia del contratto, ma anche quando la cosa (o meglio l’immobile nel ns caso) appartenga ad un genere del tutto diverso dal bene oggetto della compravendita o si presenti priva delle caratteristiche funzionali necessarie a soddisfare i bisogni dell’acquirente.

Sulla stessa linea Cass. Civ., Sez. II, 04/05/05, n. 92277, che ritiene configurabile l’aliud pro alio anche quando la cosa consegnata abbia difetti che la rendano inservibile o manchi delle particolari qualità necessarie per assolvere alla sua naturale “funzione economico-sociale”, ovvero a quella che le parti abbiano assunto come essenziale al fine di realizzare il programma negoziale di compravendita.

Se dimostrata, una classe energetica sbagliata o falsa può dunque comportare una legittimazione o a chiedere l’annullamento del contratto di compravendita o comunque ad un risarcimento per minor valore dell’immobile.

3) LA RESPONSABILITÀ CIVILE E PENALE DEL CERTIFICATORE ENERGETICO

L’Attestato di Prestazione Energetica (APE), che sostituisce il vecchio Attestato di Certificazione Energetica (ACE) è un atto pubblico, ai sensi dell’art. 481 del Codice Penale, per cui il tecnico abilitato che firma il documento è un collaudatore dell’opera sotto il profilo energetico e si assume una responsabilità diretta.

In sostanza, se il certificatore attribuisce all’immobile una classe superiore o inferiore a quella spettante, si assume una responsabilità nei confronti del proprietario e/o dell’acquirente.

Dichiarare una classe energetica A sulla carta è una cosa semplice ottenerla veramente è una questione di professionalità e cura maniacale dei dettagli costruttivi oltre che di una profonda sinergia tra involucro ed impianti.

Ad esempio, se il compratore di un immobile ha pagato una casa per un appartamento in classe A e poi scopre – per caso o per una verifica richiesta ad un certificatore indipendente esperto che esegue un’accurata diagnosi energetica dell’edificio, in grado di fare una ottima perizia – che l’abitazione in questione è in realtà di classe B o C, può richiedere al venditore l’annullamento del contratto di compravendita, ed in tal caso il venditore potrebbe rivalersi nei confronti del certificatore. Pertanto, non c’è dubbio che con la certificazione energetica i rischi per i professionisti coinvolti risultano notevoli, ciò nonostante le certificazioni energetiche sbagliate e false che girano sono veramente molte. D’altronde è impossibile fare una corretta certificazione energetica pe soli 29 € come si trova su internet.

APE, ACE, AQE, cosa cambia
La certificazione energetica ha subito negli anni varie modifiche sostanziali, sia per i certificatori sia per i proprietari/amministratori di immobili.
Un elenco delle norme attualmente in vigore (in mancanza di un testo unico organico che le riunisca e le coordini) può far capire la complessità dei riferimenti normativi da tenere presenti quando ci si accinga alla progettazione o alla certificazione energetica di un edificio:

L. 10/1991;
D.P.R. 412/1993;
D.M. 13/12/1993;
D.L. 192/2005;
D.L. 311/2006;
D.M. 11/3/2008;
L. 24/12/2007 n° 244 art.1 comma 288;
Decreto 7/4/2008;
D.L. 30/5/2008 n° 115;
D.P.R. 59/2009;
D.M. 26/6/2009;
DECRETO 26/1/2010;
D.L. 3/3/2011 n° 28;
D.M. 22/11/2012;
D.P.R. 16/4/2013 n° 74, che sostituisce senza abrogarlo il D.P.R. 412/1993;
D.P.R. 16/4/2013 N° 75;
L. 3 agosto 2013, n. 90: modifiche al D.L. 192/2005;
D.M. 10 febbraio 2014;
D.L. 4 luglio 2014, n. 102
A tutte le norme sopra elencate si aggiungono le varie normative regionali che tra loro sono pure differenti.

Per questo diventa sempre più importante e imprescindibile (oserei dire finalmente!) avere professionisti seri e competenti che operino in collaborazione e tra loro con coordinamento professionale tra tutti fin dalle prime fasi di impostazione di un progetto architettonico, strutturale ed impiantistico (basti pensare alla nuova necessità di confrontarsi con l’”edificio di riferimento”, una novità delle ultime norme rispetto a quanto si faceva fino ad ora).

Ovviamente i documenti redatti con norme vecchie continuano ad avere valore fino alla loro naturale scadenza.

SOS CASA Check up è ovviamente a disponibile per studi di verifica della classe energetica sbagliata (in Piemonte, Lombardia, Liguria, Veneto, Trentino Alto Adige e Valle d’Aosta).