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FAQ Detrazioni Fiscali
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DOMANDE RISPOSTE
Per rispondere a questa Domanda sul Ecobonus 110% a Torino occorre considerare due punti fondamentali della norma:
- La questione delle seconde case è scomparso dalla Conversione in Legge del Decreto Rilancio, avvenuta il 17 luglio 2020. Ora una stessa persona fisica che accede al Superbonus, può richiedere la detrazione per un massimo di due unità immobiliari, senza alcun vincolo dunque non conta se sulla prima o seconda casa.
- La circolare N° 24/E dell’Agenzia delle Entrate non ammette alla detrazione del 110% delle spese sostenute i condomini non residenziali. O meglio, nei condomini non residenziali ad accedere alla detrazione sono solo le unità residenziali e solamente per lavori eseguiti sulle parti comuni.
Se i negozi al piano terra rappresentano i 2/8 delle unità totali pur essendo non residenziali, il condominio nel suo complesso si può identificare come edificio residenziale.
Il cappotto termico prospettato è un intervento trainante eseguito sulle parti comuni dell’edificio quindi, a patto che si possa ottenere il miglioramento di due classi energetiche tra la situazione ANTE e POST intervento, il caso presentato può certamente accedere al Superbonus 110%.
Occorrerà una consulenza sul Ecobonus 110% per appurare che il cappotto da solo sia sufficiente al salto di due classi se così non fosse bisogna affiancargli altri interventi, ma solo un tecnico specializzato, dopo lo studio di fattibilità potrà dirlo.
La risposta è NO per quanto riguarda l’ECOBONUS 110%. Nel caso presentato la copertura non è un elemento che costituisce involucro disperdente dell’edificio e questo basta ad escluderlo dagli interventi ammessi alla detrazione fiscale per la riqualificazione energetica. Anche il suo isolamento non può dunque essere annoverato nel 25% di superficie disperdente richiesta per considerare l’intervento come trainante. L’intervento più corretto in questo caso è l’isolamento del soffitto verso sottotetto.
In alternativa all’Ecobonus bisogna in questo caso valutare l’applicabilità del Sismabonus 110%, ma occorre uno studio più approfondito fatto da un ingegnere strutturista. Ivrea rientra nella zona sismica 3 per via di un provvedimento della Regione Piemonte del 2019. Dunque va analizzato bene il caso dopo un sopralluogo.
Per rispondere vanno considerate le fonti normative:
- Il Decreto Requisiti Ecobonus che definisce l’unità immobiliare funzionalmente indipendente un unità termoautonoma, con forniture di gas, acqua ed energia elettrica proprie e separate dalle altre, con accesso dall’esterno.
- La Circolare 24/E dell’Agenzia delle Entrate che contempla la possibilità di annoverare nella definizione le unità che rispettano le caratteristiche di autonomia funzionale e accesso dall’esterno, indipendentemente dal fatto che questa sia parte di un condominio o possegga parti comuni con altre unità, come il tetto del condominio.
Nel caso presentato da Luca quindi si hanno sostanzialmente 3 edifici diversi che possono essere considerati autonomamente per l’accesso al superbonus 110%, 3 edifici diversi su cui lavorare con il Superbonus: le due unità funzionalmente autonome costituiscono 2 edifici e il codominio restante, costituito dalle 4 unità immobiliari, ne forma un terzo che può partecipare al Superbonus indipendentemente dalle altre.
Buongiorno Silvia, non ci sono limiti al numero di interventi trainati da progettare e realizzare nell’edificio: per poter accedere al Superbonus è necessario eseguire almeno un intervento TRAINANTE che permetta il salto di due classi energetiche, ma nulla vieta di servirsi altri interventi della categoria Ecobonus come interventi secondari da annoverare nella detrazione 110% che anche essi possono contribuire al salto di classe.
Nel caso del condominio di Biella soppostoci emerge evidentemente che la sostituzione di una caldaia autonoma in condominio non sia un intervento trainante: è corretto infatti posizionarla tra i lavori secondari o trainati, come avviene per l’installazione delle schermature mobili o l’installazione di nuovi infissi.
Ciò significa che l’unico intervento trainante possibile per questo condominio è l’isolamento termico delle strutture opache con cappotto, come riportato al comma 1a della Legge 77/2020.
Torino rientra nelle zone sismiche di classe 3 pertanto gli interventi di ristrutturazione del tetto rientrano tra quelli che beneficiano dei vantaggi fiscali previsti da Sismabonus e Sismabonus 110% se apportano un miglioramento sismico o se costituiscono interventi di manutenzione straordinaria correlati ad altri interventi di miglioramento sismico.
Occorre far controllare da un ingegnere strutturista se la copertura è di tipo “spingenti”. Appurato ciò si può progettare un intervento che rientra negli interventi beneficiabili attraverso la sostituzione della copertura e/o l’inserimento di elementi di contrasto per le spinte orizzontali.
Consideriamo però l’inserimento di un cordolo sommitale all’ultimo piano di un edificio in muratura, in corrispondenza della linea di gronda, questo intervento necessario ad esempio per migliorare il comportamento sismico fuori piano delle pareti richiede la sostituzione degli elementi di copertura.
La sostituzione degli elementi di copertura si configura in questo caso come un intervento di manutenzione straordinaria correlato all’intervento di miglioramento sismico e può rientrare anch’esso nel beneficio fiscale rispettando il limite di spesa di 96.000 per unità immobiliare.
La demolizione e ricostruzione dell’edificio di Alessandria (zona sismica 3) è ora considerato un intervento ammesso tra quelli che portano ad un miglioramento sismico di un edificio esistente, il riferimento è il comma 1-septies dell’art. 16 del DL 63/2013 citato dal comma 4 dell’art. 119 della Legge 77/2020.
Anche il Consiglio Superiore dei Lavori Pubblici si è espresso in modo favorevole su questa tipologia di intervento attraverso il parere n. 17 del 22 Marzo 2018.
La procedura di valutazione per l’applicazione del beneficio fiscale prevede la definizione della Classe di Rischio Sismico sia per lo Stato di Fatto che di Progetto e la relativa redazione della relazione strutturale.
Occorre dunque rivolgersi ad un ingegnere strutturista per valutare bene il caso specifico.
Il limite di spesa si calcola sempre sul numero di unità immobiliari allo Stato di Fatto prima dell’intervento moltiplicandole per 96.000 euro.
A Fabrizio amministratore di un condominio a Chivasso va evidenziato che la trasformazione dell’impianto di riscaldamento (ma anche per l’acqua calda ACS) in centralizzato è considerato un intervento trainante: il punto di riferimento è il comma 1b della Legge 77/2020. Tuttavia, occorre far valutare da un termotecnico, un ingegnere o architetto se questa trasformazione consente il salto di due classi energetiche.
Appurato ciò, all’interno di quel comma leggiamo che la detrazione è calcolata su un ammontare complessivo non superiore a:
- 20.000 Euro per il numero di unità immobiliari in edifici fino a 8 unità immobiliari.
- 15.000 Euro per il numero di unità immobiliari in edifici composti da più di 8 unità immobiliari.
La Circolare 24/E ancora una volta ci spiega come calcolare correttamente la spesa massima nel caso del condominio di Chivasso. Per l’edificio di 26 unità applicheremo questa formula.
UNA GRANDE OPPORTUNITÀ DA SAPER COGLIERE
Visti gli enormi vantaggi derivanti da questo incentivo fiscale e lo scarso tempo per la realizzazione dei lavori, la difficoltà di capire quali interventi siano i più idonei al proprio edificio, oltre a reperire ditte qualificate per eseguire i lavori, è comunque chiaro che il primo passo da compiere il prima possibile è quello di affidarsi ad esperti per avviare uno studio di prefattibilità degli interventi.
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In 4 passaggi, effettuiamo lo STUDIO DI PREFATTIBILITA’ approfondita l’analisi dei dati che ci fornisci, esaminiamo le soluzioni più adatte alle tue esigenze ricercando quelle che meglio potrebbero farti accedere al Bonus Fiscale del 110% individuando gli interventi, trainanti e quelli trainati, realizzabili nel tuo edificio.
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Ci dovrai fornire se in tuo possesso:
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B) APE in tuo possesso;
C) Dati della caldaia installata;
D) Disegni progettuali;
... e quant'altro ritenuto utile.
NB. Non è necessario che ci sia tutto ma sappi che più informazioni precise riuscirai a darci anche per questa fase preliminare meglio potremo aiutarti.
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21 Novembre 2020
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