Relazione tecnica distacco riscaldamento condominiale centralizzato

 Il distacco dal riscaldamento centralizzato – L’articolo 1118 comma 4 del Codice Civile

 Relazione tecnica distacco riscaldamento condominiale centralizzato

L’ARTICOLO 1118 COMMA IV DEL CODICE CIVILE PERMETTE LA POSSIBILITA’ DI DISTACCO DALL’IMPIANTO CONDOMINIALE CENTRALIZZATO

Relazione-Tecnica-distacco-riscaldamento-condominiale-centralizzato
La Relazione Tecnica distacco riscaldamento condominiale centralizzato è necessaria per dimostrare quanto richiesto dalla nuova norma.

La Legge 11 dicembre 2012 n. 220 ha modificato l’articolo 1118 comma IV del Codice Civile: “Il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma”.

CONTESTO NORMATIVO PER IL DISTACCO DALL’IMPIANTO DI RISCALDAMENTO CONDOMINIALE CENTRALIZZATO

Prima di inoltrarsi nell’analisi del distacco dall’impianto centralizzato del riscaldamento condominiale, è utile ed opportuno inquadrare il contesto normativo in cui la nuova disposizione è stata inserita.

La Legge 9 gennaio 1991 n. 10, recante norme per l’attuazione del Piano energetico nazionale in materia di uso razionale dell’energia, di risparmio energetico e di sviluppo delle fonti rinnovabili di energia, ha la finalità di migliorare i processi di trasformazione dell’energia, di ridurre i consumi di energia e di migliorare le condizioni di compatibilità ambientale dell’utilizzo dell’energia a parità di servizio reso e di qualità della vita.

In riferimento agli edifici in condominio esistenti, per perseguire il fine indicato, l’articolo 26 comma 2 prevedeva, una serie di interventi ritenuti meritevoli per il contenimento dei consumi energetici per la deliberazione dei quali veniva prevista una maggioranza dell’assemblea.

Con il Decreto Legislativo 19 agosto 2005 n. 192 e successivamente con il Decreto Legislativo 29 dicembre 2006 n. 311, sempre per il perseguimento degli obbiettivi imposti dal Protocollo di Kyoto, venivano apporte modifiche sia al D.Lgs. 192/2005, sia all’articolo 26 comma 2 Legge 10/1991.

Con tali decreti veniva ulteriormente diminuita la maggioranza assembleare necessaria per l’approvazione degli interventi sugli edifici e sugli impianti volti al contenimento dei consumi energetici.

Sin dal 2006 veniva dunque eliminato ogni riferimento agli interventi previsti nell’articolo 8, alla cui lettera “g)”, si prevedeva la trasformazione di impianti centralizzati di riscaldamento in impianti unifamiliari a gas per il riscaldamento e la produzione di acqua calda sanitaria dotati di sistema automatico di regolazione della temperatura, inseriti in edifici composti da più unità immobiliari, con determinazione dei consumi per le singole unità immobiliari.

A seguito della modifica introdotta, gli interventi sugli edifici e sugli impianti volti al contenimento del consumo energetico avrebbero potuto godere della maggioranza agevolata solo se supportati da Diagnosi Energetica o da Attestato di Certificazione Energetica.

La diagnosi energetica è la procedura sistematica volta a fornire una adeguata conoscenza del profilo di consumo energetico di un edificio o gruppo di edifici, di una attività e/o impianto industriale col fine di individuare e quantificare le possibilità di risparmio energetico sotto il profilo costi d’intervento e benefici di risparmio energetico.

L’articolo 4 comma 5 del Decreto del Presidente della Repubblica 2 aprile 2009, n. 59, recante regolamento di attuazione dell’articolo 4, comma 1, lettere a) e b), del decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192, prevede che “nel caso di installazioni di potenze nominali del focolare maggiori o uguali a 100 kW, è fatto obbligo di allegare alla relazione tecnica di cui all’articolo 8, comma 1, del decreto legislativo 192/2005, una diagnosi energetica dell’edificio e dell’impianto nella quale si individuano gli interventi di riduzione della spesa energetica, i relativi tempi di ritorno degli investimenti, e i possibili miglioramenti di classe dell’edificio nel sistema di certificazione energetica in vigore, e sulla base della quale sono state determinate le scelte impiantistiche che si vanno a realizzare”.

La Legge 220/2012 ha previsto interventi sugli edifici e sugli impianti aventi ad oggetto il contenimento dei consumi energetici intervenendo sia sul già citato articolo 26 ai commi 2 e 5 della Legge 10/1991, sia introducendo una maggioranza agevolata per le innovazioni aventi tale obbiettivo all’articolo 1120 comma 2 (anche se non fondati su diagnosi energetica o attestato di certificazione energetica).

IL DISTACCO DAL RISCALDAMENTO CENTRALIZZATO DOPO L’ENTRATA IN VIGORE DELLA RIFORMA DEL CONDOMINIO

Assodato che è diritto del condomino di procedere con il distacco dal riscaldamento condominiale centralizzato, la nuova norma indica quali sono le condizioni affinché tale diritto possa essere esercitato:

a) l’assenza di notevoli squilibri di funzionamento, o

b) l’assenza di aggravi di spesa per gli altri condomini.

In presenza anche di uno solo dei casi sopra prospettati, il distacco non può essere effettuato

L’articolo 1118 comma IV non prevede l’obbligo di preventiva informazione all’amministratore o all’assemblea. Pertanto, sussistendo i requisiti, anche se non provati preventivamente (in base allo stesso principio dell’articolo 1102 codice civile secondo il quale, sussistendone i requisiti, il condomino può procedere all’intervento senza preventiva comunicazione o autorizzazione) il condomino potrà distaccarsi.

Nel caso in cui l’amministratore ne sia informato (anche se indirettamente), a tutela del bene e del servizio comune, dovrà attivarsi presso il condomino. Potranno essere legittimamente richieste le prove della sussistenza delle condizioni (sebbene la seconda, al momento, solamente presuntiva).

relazione tecnica-per-distacco impianto riscaldamento
Per risparmiare sul riscaldamento occorre avere la possibilità di una piena gestione dello stesso ed il distacco dall’impianto di riscaldamento condominiale centralizzato permette appunto di risparmiare in moltissimi casi.

L’onere della prova per procedere al distacco dal riscaldamento centralizzato (anche in un eventuale giudizio atteso l’articolo 2697 del codice civile il quale prevede che “Chi vuol far valere un diritto in giudizio deve provare i fatti che ne costituiscono il fondamento”) spetta al condomino che si vuole distaccare il quale dovrà produrre all’amministratore (che a questo punto dovrà rimettere la questione all’assemblea) una perizia che dimostri la sussistenza di entrambe le condizioni.

Sarà l’assemblea a valutare se la perizia prodotta sia soddisfacente o, in alternativa, richiedere una nuova perizia (a spese però del condominio) e, in caso di contrasto tra esse, vietare il distacco e investire della questione l’Autorità Giudiziaria.

Infatti, se è nulla la delibera che vieta il distacco in presenza delle condizioni richieste dalla Legge (Cassazione Civile, Sez. VI, 03.04.2012, n. 5331) deve ritenersi valida quella delibera che vieti il distacco in assenza delle condizioni previste.

La sussistenza delle condizioni è un dato oggettivo (fatto salvo il concetto indeterminato di “notevole”) e, pertanto, nel caso in cui si accertasse, anche successivamente all’intervento, che uno dei due non è rispettato, il condomino dovrà riallacciarsi (il tutto ovviamente a suo onere).

Per quanto attiene allo “squilibrio termico”, si osservi che l’obbiettivo dell’impianto di riscaldamento è quello di raggiungere una temperatura di esercizio sufficientemente omogenea e tale da garantire condizioni di comfort. Il DPR 412/1993 indica tale temperatura in 20 gradi con una tolleranza in eccesso di 2 gradi (articolo 4 comma 1 lettera b). La situazione di equilibrio va non solo raggiunta ma soprattutto mantenuta nel corso di ogni stagione termica con le varie differenze di temperature esterne e diversi assorbimenti delle singole unità abitative. Il predetto punto di equilibrio è difficile da raggiungere e mantenere in assenza di dispositivi di termoregolazione e contabilizzazione del calore. Il distacco ad opera di uno o più condomini va ad alterare questo delicato equilibrio raggiunto e non è per nulla scontato che possa essere ricostituito. Occorre pertanto valutare caso per caso a seconda dei singoli impianti.

Stante quanto sopra, in tema di “squilibrio” si ritiene sia ancora valido il principio affermato in alcune sentenze della Corte di Cassazione secondo cui “quale squilibrio termico non deve essere intesa la possibile differente temperatura nell’appartamento distaccato in quanto, in ogni caso, anche senza distaccarsi il proprietario potrebbe sempre semplicemente chiudere i propri radiatori. Se così non fosse, quel distacco dall’impianto di riscaldamento centralizzato ammesso in linea di principio sarebbe sempre da escludere in concreto, in quanto nell’ambito di un condominio ogni unità immobiliare confina con almeno un’altra unità immobiliare, per cui il distacco dall’impianto centralizzato da parte di uno dei condomini provocherebbe sempre quel tipo di squilibrio termico che, invece, deve essere considerato irrilevante (Cassazione Civile, Sez. II, 27.05.2011 n. 11857)”.

L’aggettivo “notevole” lascia indeterminato il limite della condizione.

Viene lasciato caso per caso l’individuazione del limite in riferimento all’edificio ed all’impianto.

Deve quindi ritenersi ammesso lo squilibrio lieve. Sarà poi la giurisprudenza a dover precisare se per “notevole” si deve intendere il limite ultimo per il corretto funzionamento senza che sia necessario intervenire sull’impianto.

Se lo squilibrio può non essere “notevole” con un distacco o due, potrebbe quasi sicuramente esserlo al terzo o al quarto (dipendendo dal numero delle unità servite), posto che l’impianto è stato dimensionato e progettato per servire un determinato numero di unità immobiliari e distribuire una determinata quantità di fluido termovettore. Pertanto i primi condomini potranno distaccarsi, mentre quelli successivi, incorrendo nel divieto, dovranno astenersene.

Vi è quindi una disparità di trattamento tra i condomini in quanto prevarranno i primi che si distaccheranno.

 ASSENZA DI AGGRAVIO DI SPESA A SEGUITO DEL DISTACCO DALL’IMPIANTO DI RISCALDAMENTO CENTRALIZZATO

L’esame della seconda condizione prevista per poter procedere con il distacco dall’impianto di riscaldamento centralizzato (l’assenza di aggravio di spesa per i condomini) va fatto considerando che la norma dice che in caso di distacco “il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma.”.

La giurisprudenza precedente alla nuova Riforma prevedeva che colui che si distaccava dall’impianto di riscaldamento centralizzato era comunque tenuto a partecipare alle spese di gestione dell’impianto se il suo distacco non si comportava anche una diminuzione degli oneri del servizio (Cassazione Civile, Sez. VI, 03.04.2012, n. 5331). In questo senso la Cassazione aveva deciso che “in caso di distacco dal riscaldamento centralizzato, costituisce aggravio di spesa per gli altri condomini il fatto che sia rimasta invariata la quantità di carburante utilizzata dall’impianto condominiale in quanto, non essendovi un risparmio di consumo energetico, dovevano ripartire tra loro il medesimo esborso in precedenza condiviso pro quota anche dal condomino che si è distaccato, subendo così singolarmente un aggravio di spese per la fornitura dei carburante” (Cassazione Civile, Sez. II 29.11.2011, n. 25354).

La nuova disposizione di legge al contrario si è svincolata dal concetto previsto dalla pregressa giurisprudenza, in merito alle spese a carico del condomino che si distacca dall’impianto centralizzato, facendo una elencazione tassativa in tre punti su cosa rientra nelle spese a carico di chi si distacca.

Occorre quindi esaminare quali sono le singole voci di spesa, previste dalla nuova norma, che il condomino distaccatosi è tenuto a sopportare.

 1 )La “manutenzione straordinaria”.

La norma certamente applicabile, per capire cosa si può intendere per “manutenzione straordinaria” dell’impianto è il DPR 412/1993 il quale da la definizione di questa voce all’articolo 1 lettera i): “per «manutenzione straordinaria dell’impianto termico», si intendono gli interventi atti a ricondurre il funzionamento dell’impianto a quello previsto dal progetto e/o dalla normativa vigente mediante il ricorso, in tutto o in parte, a mezzi, attrezzature, strumentazioni, riparazioni, ricambi di parti, ripristini, revisione o sostituzione di apparecchi o componenti dell’impianto termico”, tale definizione è anche praticamente identica a quella prevista dall’allegato A n. 21 del D. Lgs. 192/2005. Dunque nel caso il condominio decida di procedere a tali lavori il condomino che si è distaccato è tenuto a partecipare alle spese sempre ovviamente pro quota millesimale.

2) La “conservazione”.

In Giurisprudenza, non esiste una definizione chiara e precisa di tale voce. Ci si può tuttavia riferire all’articolo 1104 del codice civile, in cui si ha che le spese per la conservazione sono legate all’integrità del bene e riguardano i costi per la conservazione in senso stretto, per la manutenzione ordinaria e straordinaria e per le riparazioni, che si riferiscono all’utilità oggettiva del bene (Cassazione Civile, Sez. II, 25.03.2004 n 5975).

Si tratta dunque di spese su aspetti più ampi rispetto alla semplice manutenzione ordinaria che, però deve intendersi ricompresa. E’ utile poi la definizione che da il DPR 412/1993 all’articolo 1 lettera h): “per «manutenzione ordinaria dell’impianto termico», si intendono le operazioni specificamente previste nei libretti d’uso e manutenzione degli apparecchi e componenti che possono essere effettuate in luogo con strumenti ed attrezzature di corredo agli apparecchi e componenti stessi e che comportino l’impiego di attrezzature e di materiali di consumo d’uso corrente”.

3) La “messa a norma”

Per messa a norma dell’impianto di riscaldamento si devono intendere tutti quegli interventi sull’impianto termico stabiliti da obblighi di legge.

Restano dunque escluse tutte le spese per il godimento del bene.

Il comma IV dell’articolo 1118 codice civile include nella contribuzione dei distaccati solo le spese riferite alla conservazione (sia essa straordinaria o ordinaria) degli impianti.

Vi sono tuttavia alcune spese riferite al godimento che il legislatore del 2012 non ha considerato ma che, indirettamente, erano invece comprese nelle voci di spesa cui erano tenuti i distaccati sulla base della giurisprudenza pre-riforma quali, ad esempio, l’energia elettrica necessaria per la produzione e la distribuzione del calore e l’energia prodotta e non utilizzata consistente nella spesa per il consumo involontario di energia termica utile (calore perso principalmente nel sistema di distribuzione fino al punto di distacco delle tubazioni).

Vi sono anche altre voci diverse dagli interventi sugli impianti che il legislatore non ha considerato tra le spese quale, ad esempio, il terzo responsabile, cioè la persona fisica o giuridica che, essendo in possesso dei requisiti previsti dalle normative vigenti e comunque di idonea capacità tecnica, economica, organizzativa, è delegata dal proprietario ad assumere la responsabilità dell’esercizio, della manutenzione e dell’adozione delle misure necessarie al contenimento dei consumi energetici. Trattasi di figura diversa dal manutentore (che in alcuni casi può anche coincidere). Tale voce non attiene necessariamente al godimento.

 

RELAZIONE TECNICA DISTACCO RISCALDAMENTO CONDOMINIALE CENTRALIZZATO

La Relazione Tecnica per il distacco dal riscaldamento condominiale centralizzato serve al condomino che intende distaccarsi per valutare e dimostrare che non vi sono impedimenti di carattere tecnico impiantistico al distacco e che il distacco dall’impianto di riscaldamento centralizzato non comporta alcun “notevole” squilibrio all’impianto di riscaldamento condominiale.

La relazione dimostrerà anche l’assenza di aggravio di spese per il condominio.

e…SE L’ASSEMBLEA CONDOMINIALE NON E’ D’ACCORDO CON IL DISTACCO DAL RISCALDAMENTO CONDOMINIALE

L’assenza di squilibrio termico e di aggravio di spese per gli altri condomini può essere dunque dimostrata

tramite la relazione d’un tecnico specializzato che spieghi, tecnicamente ed esaustivamente, perché

dal distacco non possano derivare simili inconvenienti.

PERIZIA distacco da impainto di riscaldamento condominiale
Il distacco dall’impianto di riscaldamento centralizzato condominiale è possibile solo dopo aver fatto una perizia tecnica sulle eventuali interferenze di funzionamento dell’impianto generale.

Che cosa accade se nonostante tale dimostrazione l’assemblea condominiale delibera di non autorizzare il

distacco?

La risposta la si può trovare nella sentenza della Cassazione n. 6481 che ha affermato che il condomino può legittimamente rinunziare all’uso del riscaldamento centralizzato e distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall’impianto termico comune, senza necessità di autorizzazione od approvazione degli altri condomini, e, fermo il suo obbligo di pagamento delle spese per la conservazione dell’impianto, è tenuto a partecipare a quelle di gestione, se e nei limiti in cui il suo distacco non si risolve in una diminuzione degli oneri del servizio di cui continuano a godere gli altri condomini (Cass. n. 7518 del 2006; Cass. 5974 del 2004; Cass. n. 8924 del 2001) .

La delibera assembleare che, pur in presenza di tali condizioni, respinga la richiesta di autorizzazione al distacco è affetta da nullità e non da annullabilità, per violazione del diritto individuale del condomino sulla cosa comune (Cass., S.U., n. 4806 del 2005)” (Cass. 22 marzo 2011 n. 6481). In sostanza di fronte ad un immotivato diniego il condomino interessato potrà impugnare la delibera in ogni momento per fare valere il proprio diritto al distacco.

Potrebbe capitare, però, che il regolamento condominiale contenga delle disposizioni diverse, che disciplinano in maniera specifica gli oneri da pagare in caso di distacco.

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3 Responses to "Relazione tecnica distacco riscaldamento condominiale centralizzato"

  1. Gennaro   24 novembre 2013 at 18:36

    La perizia termotecnica effettuata ai fini del distacco dall’impianto di riscaldamento centralizzato dovrebbe provare che oggettivamente da questo non deriveranno squilibri termici ne’ aggravi di spesa per i restanti condomini.

    Resta una perizia di parte e non certifica che il distacco e’ effettivamente avvenuto o se un condomino particolarmente furbo ha semplicemente chiuso i propri elementi radianti o se, addirittura, neanche lo ha fatto.

    Mi chiedo come si fa ad avere certezza che le condizioni imposte dalla norma siano garantite dalla perizia termotecnica in modo assolutamente veritiero ed incontestabile.

    Mi chiedo come sia possibile verificare che il condomino abbia effettivamente eseguito il distacco a regola d’arte. Non mi risulta che la vigente normativa ammetta una controperizia ne’ consenta all’amministratore, legale rappresentante del condominio di controllare de visu l’avvenuto distacco.

    Apprezzerei molto un cortese riscontro. Distinti saluti

    G. Scotti

    Rispondi
    • Redazione soscasa   24 novembre 2013 at 19:11

      Buongiorno
      E’ vero che la perizia per il distacco dall’impianto di riscaldamento centralizzato è di parte, ma questo è quello che chiede la legge per potersi distaccare.

      La perizia deve essere fatta dea un tecnico che si assume le responsabilità di quello che dice se qualcuno ha qualcosa da obiettare lo deve fare con una perizia avversa e in caso di discordia a giudicare sarà un arbitro o un CTU nominato dal Giudice.

      La norma prevede che per distaccarsi dall’impianto di riscaldamento è sufficiente fare una comunicazione all’amministratore allegando la perizia e non serve alcuna autorizzazione dall’assemblea condominiale. Per chi si distacca è sufficiente dimostrare che non vi siano GRAVI squilibri di funzionamento o di costo, quindi implicitamente essi sono ammessi purché non siano gravi. Chi fà una contro perizia deve dimostrare che i distacco arreca GRAVI squilibri all’impianto ed ai costi cosa che generalmente è poco sostenibile. La possibilità di una contro perizia non deriva dalla normativa specifica ma dall’ordinamento giuridico più generale.

      Il condomino che si stacca può dar prova in vari modi dell’avvenuto distacco, con foto, facendo visionare l’impianto all’amministratore ecc. tuttavia questo non è previsto dalla norma.

      Rispondi
  2. Gennaro   7 dicembre 2013 at 17:26

    Ringrazio per la cortese risposta che, se non interpreto male, conferma i miei timori. La vigente normativa detta le condizioni che consentono il distacco di una pluralita’ di condomini dal riscaldamento centralizzato ma non fornisce gli “strumenti” per verificare l’oggettiva validita’ della perizia termo tecnica e l’avvenuto distacco operato correttamente da personale qualificato.

    La l. 220/2012 non contempla una contro perizia concernente l’impianto di riscaldamento condominiale nel suo complesso ma ….neanche la vieta espressamente. Mi pare di capire che la certificazione delle due condizioni poste dalla norma debbano essere accettate solo in mera presunzione di legittimita’. Da profano in materia, mi riesce assai difficile comprendere come sia tecnicamente possibile, in un condominio in cui almeno la meta’ dei condomini ha operato il distacco, non aver superato il limite indeterminato oltre il quale lo squilibrio termico diventa “notevole”, atteso – peraltro – che la centrale termica e’ strutturata per supportare 18 appartamenti ed erogare una predeterminata quantita’ di termofluido.

    In ogni caso, trovo molto interessante nella risposta gentilmente fornitami che la Ringrazio per la cortese risposta che, se non interpreto male, conferma i miei timori. La vigente normativa detta le condizioni che consentono il distacco di una pluralita’ di condomini dal riscaldamento centralizzato ma non fornisce gli “strumenti” per verificare l’oggettiva validita’ della perizia termo tecnica e l’avvenuto distacco operato correttamente da personale qualificato.

    porgo distinti saluti.

    G. Scotti

    Rispondi

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